锦和商管(603682):上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年度审计报告及财务报表
原标题:锦和商管:上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年度审计报告及财务报表 上海锦和商业经营管理股份有限公司 二○二三年度财务报表附注 （除特殊注明外，金额单位均为人民币元） 一、 公司基本情况 (一) 公司概况 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”、“股份公司”）系于 2012年 5月，根据股东会决议及公司章程，由上海锦和商业经营管理有限公司整体变更设立的股份有限公司。公司统一社会信用代码：91310000660797414T。 根据公司 2018年第四次临时股东大会、2019年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]95号”《关于核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票的批复》核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A股）股票 94,500,000.00股，每股面值 1.00元，合计增加注册资本人民币 94,500,000.00元。每股发行价格为人民币 7.91元，共募集资金人民币 747,495,000.00元。 本公司于 2022年 5月 18日将公司证券简称由“锦和商业”变更为“锦和商管”，证券代码“603682”保持不变。 截至 2023年 12月 31日止，本公司累计发行股本总数 47,250万股，注册资本为 47,250万元，注册地：上海市徐汇区虹漕路 68号 43幢 18楼，总部办公地：上海市徐汇区虹漕路 68号，法定代表人：郁敏珺。本公司的母公司为上海锦和投资集团有限公司，实际控制人为郁敏珺。公司经营范围为：企业管理、投资管理、投资咨询（除经纪）、资产管理、商务信息咨询、物业管理、品牌策划、停车场（库）经营管理，健身服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。 公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区或建筑（群）提供各类运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。 本财务报表业经公司董事会于 2024年 3月 29日批准报出。 (二) 合并财务报表范围 本公司子公司的相关信息详见本附注“七、在其他主体中的权益”。 本报告期合并范围变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”。 财务报表附注 二、 财务报表的编制基础 (一) 编制基础 本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。 (二) 持续经营 本财务报表以持续经营为基础编制。 公司自报告期末起 12个月的持续经营能力不存在重大怀疑。 三、 重要会计政策及会计估计 具体会计政策和会计估计提示： 以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。 (一) 遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023年 12月 31日的合并及母公司财务状况以及 2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 (二) 会计期间 自公历 1月 1日起至 12月 31日止为一个会计年度。 (三) 营业周期 本公司营业周期为 12个月。 (四) 记账本位币 本公司采用人民币为记账本位币。 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积财务报表附注 非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。 为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (六) 合并财务报表的编制方法 1、 合并范围 合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。 控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。 2、 合并程序 本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。 子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。 （1）增加子公司或业务 在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 财务报表附注 在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。 （2）处置子公司 ①一般处理方法 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。 ②分步处置子公司 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易： ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。 （3）购买子公司少数股权 因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 财务报表附注 （4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 (七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排分为共同经营和合营企业。 共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目： （1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产； （2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债； （3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入； （4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； （5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十三）长期股权投资”。 (八) 现金及现金等价物的确定标准 现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 (九) 外币业务和外币报表折算 外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。 资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。 (十) 金融工具 本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。 1、 金融工具的分类 根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 财务报表附注 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产： － 业务模式是以收取合同现金流量为目标； － 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）： － 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标； － 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。 除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。 符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债： 1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。 2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。 3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。 2、 金融工具的确认依据和计量方法 （1）以摊余成本计量的金融资产 以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含财务报表附注 重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。 持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。 （2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。 终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 （3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。 终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 （4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。 （5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。 终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。 （6）以摊余成本计量的金融负债 以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长财务报表附注 期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。 持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。 3、 金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产： － 收取金融资产现金流量的合同权利终止； － 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； － 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。 本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。 发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。 公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）终止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。 财务报表附注 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。 4、 金融负债终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。 6、 金融工具减值的测试方法及会计处理方法 本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。 本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。 对于由《企业会计准则第 14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的财务报表附注 财务报表附注 财务报表附注 (十一) 合同资产 1、 合同资产的确认方法及标准 本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。 2、 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法 合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三（十）6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。 (十二) 持有待售 主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。 本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别： （1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售； （2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。 划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。 (十三) 长期股权投资 1、 共同控制、重大影响的判断标准 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。 重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。 财务报表附注 2、 初始投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。 因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。 （2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 3、 后续计量及损益确认方法 （1）成本法核算的长期股权投资 公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。 除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。 （2）权益法核算的长期股权投资 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权财务报表附注 在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。 公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。 公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 （3）长期股权投资的处置 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。 因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。 财务报表附注 财务报表附注
3、 固定资产处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 (十六) 在建工程 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产、长期待摊费用等的入账价值。所建造的固定资产、改造工程等在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产、长期待摊费用等，并按本公司固定资产折旧政策、长期待摊费用摊销政策等计提固定资产的折旧、长期待摊费用的摊销，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧或摊销额。 (十七) 借款费用 1、 借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 2、 借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。 财务报表附注 财务报表附注
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 (十九) 长期资产减值 长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。 本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 (二十) 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。公司长期待摊费用包括经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出、项目租赁补偿款、自用办公室的装修费、项目运营过程中局部设施的升级更新支出等。 公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有物业的经营权，通过重新市场定位和设计、改造后对外出租，以获得租金、物业管理等项目运营收入。 公司租入物业通常为老旧工业厂房、仓库等，内部设施欠缺，不具备商业、办公等园区运营所需的基本功能或物业条件，需要于项目招商运营前按照设计要求进行物财务报表附注 业整体的功能性改造，部分功能性改造如电力扩容等根据项目运营情况及改造计划于项目运营期间补充实施，功能性改造工程支出内容主要包括工程前期费用、建筑安装费、基础设施费等。在项目运营过程中会对局部设施进行升级更新，所形成的资产预计可以在较长时间内使用，确认为长期待摊费用。 1、 摊销方法 各类长期待摊费用在不超过租赁期的预计受益期内平均摊销。 2、 摊销年限 （1）经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益年限内平均摊销，其中公共部位装修预计受益年限为 10年、电梯预计受益年限为 15年、中央空调预计受益年限为 10年，其余部分为基础性功能改造预计受益年限不短于租赁期限。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。 （2）自用办公室的装修费，预计受益年限为 5年，实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。 （3）项目运营过程中发生的局部设施升级更新支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益年限内平均摊销，预计受益年限为 3年。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。 （4）项目运营过程中，作为出租人发生的与经营租赁有关的招商服务费等初始直接费用，在租赁期内直线法摊销。 (二十一) 合同负债 本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。 (二十二) 职工薪酬 1、 短期薪酬的会计处理方法 本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。 财务报表附注 本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。 2、 离职后福利的会计处理方法 本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 3、 辞退福利的会计处理方法 本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 (二十三) 预计负债 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； （3）该义务的金额能够可靠地计量。 预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。 清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 (二十四) 股份支付 本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 财务报表附注 1、 以权益结算的股份支付及权益工具 以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。 对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。 如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。 在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。 2、 以现金结算的股份支付及权益工具 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。 (二十五) 收入 1、 收入确认和计量所采用的会计政策 本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。 合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。 财务报表附注 交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务： ? 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。 ? 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。 ? 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。 对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象： ? 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。 ? 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。 ? 本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。 ? 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。 ? 客户已接受该商品或服务等。 2、 具体原则 1、 物业出租业务 本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商出租提财务报表附注 供物业使用权以获得租金收入。 公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。业务部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收取租金款项，并按照本附注“三、（二十九）租赁”描述的政策确认营业收入。 2、 物业管理及其他服务业务 本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。 根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理 IT技术支持服务、日常项目运营等服务与客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。 (二十六) 合同成本 合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。 本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产： ? 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。 ? 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。 ? 该成本预期能够收回。 本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。 与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。 与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失： 1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价； 财务报表附注 2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。 以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。 (二十七) 政府补助 1、 类型 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。 本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。 2、 确认时点 政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。 3、 会计处理 与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）； 与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。 财务报表附注 本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理： （1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。 （2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。 (二十八) 递延所得税资产和递延所得税负债 所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。 不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括： ? 商誉的初始确认； ? 既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。 对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 财务报表附注 资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示： ? 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利； ? 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。 (二十九) 租赁 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。 在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。 合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。 对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评估租赁分类： ? 减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可； ? 综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。 1、 本公司作为承租人 （1）使用权资产 在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括： ? 租赁负债的初始计量金额； ? 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额； ? 本公司发生的初始直接费用； ? 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。 财务报表附注 本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。 本公司按照本附注“三、（十九）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。 （2）租赁负债 在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。 租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括： ? 固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额； ? 取决于指数或比率的可变租赁付款额； ? 根据公司提供的担保余值预计应支付的款项； ? 购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权； ? 行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。 本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。 本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。 未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。 在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益： ? 当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债； ? 当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。 （3）短期租赁和低价值资产租赁 本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关财务报表附注 的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。 （4）租赁变更 租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理： ? 该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围； ? 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。 租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。 租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。 （5）新冠肺炎疫情相关的租金减让 对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。 对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。 2、 本公司作为出租人 在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。 财务报表附注 （1）经营租赁会计处理 经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。 （2）融资租赁会计处理 在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。 本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。 本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。 未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。 融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理： ? 该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围； ? 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。 融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理： ? 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值； ? 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。 （3）新冠肺炎疫情相关的租金减让 ? 对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。 财务报表附注 ? 对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。 (三十) 终止经营 终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别： （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分； （3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。 持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。 (三十一) 重要会计政策和会计估计的变更 1、 重要会计政策变更 执行《企业会计准则解释第 17号》“关于售后租回交易的会计处理”的规定 财政部于 2023年 10月 25日公布了《企业会计准则解释第 17号》（财会〔2023〕21号，以下简称“解释第 17号”），自 2024年 1月 1日起施行。其中“关于售后租回交易的会计处理”的规定允许企业自发布年度提前执行。 解释第 17号规定，承租人在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。企业在首次执行该规定时，应当对《企业会计准则第 21 号——租赁》首次执行日后开展的售后租回交易进行追溯调整。 本公司自 2023年度提前执行该规定，执行该规定的主要影响如下： 执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。 2、 重要会计估计变更 本报告期公司主要会计估计未发生变更。 财务报表附注 财务报表附注
存在不同企企业所得税存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 (二) 税收优惠 1、根据财政部、税务总局公告 2023年第 12 号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上海和矩商务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和同昌（北京）商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司、上海劭锦企业管理有限公司，符合小型微利企业所得税优惠政策范围，2023 年 1 月 1 日至 2027年 12 月 31 日，对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策。 财务报表附注 财务报表附注
其中受到限制的货币资金明细如下：
1、上述受限制的货币资金在编制现金流量表时已从“现金及现金等价物”中剔除。 2、其他货币资金为财付通账户、支付宝账户余额。 (二) 交易性金融资产
财务报表附注 (三) 应收账款 1、 应收账款按账龄披露 账龄 期末余额 上年年末余额 1年以内 76,008,687.52 90,314,070.98 1至 2年 4,840,859.16 919,729.92 小计 80,849,546.68 91,233,800.90 减：坏账准备 4,284,520.34 4,607,676.58 合计 76,565,026.34 86,626,124.32 财务报表附注 2、 应收账款按坏账计提方法分类披露 期末余额 上年年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 类别 计提比 比例 计提比 金额 比例（%） 金额 金额 金额 例（%） （%） 例（%） 按单项计提坏账准备 按组合计提坏账准备 80,849,546.68 100.00 4,284,520.34 5.30 76,565,026.34 91,233,800.90 100.00 4,607,676.58 5.05 86,626,124.32 其中： 组合 1（账龄风险特征 80,849,546.68 100.00 4,284,520.34 5.30 76,565,026.34 91,233,800.90 100.00 4,607,676.58 5.05 86,626,124.32 组合） 合计 80,849,546.68 100.00 4,284,520.34 76,565,026.34 91,233,800.90 100.00 4,607,676.58 86,626,124.32 财务报表附注 组合中，按账龄计提坏账准备： 期末余额 名称 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 1年以内 76,008,687.52 3,800,434.43 5.00 1至 2年 4,840,859.16 484,085.91 10.00 合计 80,849,546.68 4,284,520.34 3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况 本期变动金额 上年年末余 类别 收回或转 转销或核 期末余额 额 计提 并购增加 回 销 组合 1（账 龄风险特 4,607,676.58 -820,682.16 497,525.92 4,284,520.34 征组合） 4、 本期无实际核销的应收账款情况 5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额 15,731,403.56元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例 19.46%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 786,570.18元。 6、 报告无因金融资产转移而终止确认的应收账款 7、 报告期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 (四) 预付款项 1、 预付款项按账龄列示 期末余额 上年年末余额 账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1年以内 10,176,725.72 99.58 3,321,814.93 100.00 1至 2年 42,430.19 0.42 合计 10,219,155.91 100.00 3,321,814.93 100.00 财务报表附注 2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 按预付对象集中度归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 8,640,364.45元，占预付款项期末余额合计数的比例 84.56%。 (五) 其他应收款 项目 期末余额 上年年末余额 应收利息 69,235.79 2,202,328.72 其他应收款项 36,871,964.62 43,943,581.92 合计 36,941,200.41 46,145,910.64 1、 应收利息 应收利息分类 项目 期末余额 上年年末余额 企业借款 69,235.79 2,202,328.72 小计 69,235.79 2,202,328.72 减：坏账准备 合计 69,235.79 2,202,328.72 2、 其他应收款项 按账龄披露 账龄 期末余额 上年年末余额 1年以内（含 1年） 32,358,613.67 45,488,802.02 1至 2年（含 2年） 139,184.02 2至 3年（含 3年） 10,000.00 3至 4年（含 4年）（注 1） 21,000.00 4至 5年（含 5年） 5年以上（注 2） 5,023,705.00 599,120.00 小计 37,542,502.69 46,097,922.02 减：坏账准备 670,538.07 2,154,340.10 合计 36,871,964.62 43,943,581.92 注 1：期末余额 3-4年的其他应付款 21,000元，系因 2023年 12月子公司上海翌钲众创空间经营管理有限公司租入物业的租赁终止,对应的原在其他非流动资产列报财务报表附注 的租赁保证金 21,000元尚未结算收回，调整至本科目列报； 注 2：期末余额 5年以上的其他应收款中 4,424,585.00元，系因 2023年 12月子公司上海翌钲众创空间经营管理有限公司和上海锦灵企业管理有限公司租入物业的租赁终止，对应的原在其他非流动资产列报的租赁保证金 4,424,585.00元尚未结算收回，调整至本科目列报。 财务报表附注 （2）按坏账计提方法分类披露 期末余额 上年年末余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 类别 比例 计提比 账面价值 比例 计提比例 账面价值 金额 金额 金额 金额 （%） 例（%） （%） （%） 按单项计提坏账准 备 按组合计提坏账准 37,542,502.69 100.00 670,538.07 1.79 36,871,964.62 46,097,922.02 100.00 2,154,340.10 4.67 43,943,581.92 备 其中： 组合 1（账龄风险特 13,371,577.48 35.62 670,538.07 5.01 12,701,039.41 43,086,802.02 93.47 2,154,340.10 5.00 40,932,461.92 征组合） 组合 2（租赁合同约 24,170,925.21 64.38 24,170,925.21 3,011,120.00 6.53 3,011,120.00 定的保证金、押金） 合计 37,542,502.69 100.00 670,538.07 36,871,964.62 46,097,922.02 100.00 2,154,340.10 43,943,581.92 财务报表附注 组合中，按账龄计提坏账准备： 期末余额 名称 其他应收款项 坏账准备 计提比例（%） 1年以内 13,332,393.46 666,619.67 5.00 1至 2年 39,184.02 3,918.40 10.00 合计 13,371,577.48 670,538.07 （3）坏账准备计提情况 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整个存续期 整个存续期预 坏账准备 未来 12个月预 预期信用损 合计 期信用损失(未 期信用损失 失(已发生信 发生信用减值) 用减值) 上年年末余额 2,154,340.10 2,154,340.10 上年年末余额在本期 2,154,340.10 2,154,340.10 --转入第二阶段 --转入第三阶段 --转回第二阶段 --转回第一阶段 本期计提 -1,486,941.76 -1,486,941.76 本期转回 本期转销 本期核销 其他变动 3,139.73 3,139.73 期末余额 670,538.07 670,538.07 （4）其他应收款项账面余额变动如下： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整个存续期预 整个存续期预 账面余额 未来 12个月预 合计 期信用损失(未 期信用损失(已 期信用损失 发生信用减值) 发生信用减值) 上年年末余额 46,097,922.02 46,097,922.02 上年年末余额在本期 46,097,922.02 46,097,922.02 财务报表附注 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整个存续期预 整个存续期预 账面余额 未来 12个月预 合计 期信用损失(未 期信用损失(已 期信用损失 发生信用减值) 发生信用减值) --转入第二阶段 --转入第三阶段 --转回第二阶段 --转回第一阶段 本期新增 -8,618,213.92 -8,618,213.92 本期终止确认 其他变动 62,794.59 62,794.59 期末余额 37,542,502.69 37,542,502.69 （5）本期计提、转回或收回的坏账准备情况 本期变动金额 上年年末余 类别 收回或 转销或 期末余额 额 计提 并购增加 转回 核销 组合 1（账龄风险 2,154,340.10 -1,486,941.76 3,139.73 670,538.07 特征组合） （6）本期无实际核销的其他应收款项情况 （7）按款项性质分类情况 款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额 往来款及其他 6,871,577.48 20,086,802.02 企业借款 6,500,000.00 23,000,000.00 租赁保证金、押金 24,170,925.21 3,011,120.00 合计 37,542,502.69 46,097,922.02 财务报表附注 （8）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况 占其他应收 款项期末余 坏账准备期 单位名称 款项性质 期末余额 账龄 额合计数的 末余额 比例(%) 上海联合产权交易所 租赁保证 1年以内 10,000,000.00 26.64 有限公司 金、押金 上海墨珲物业管理有 租赁保证 8,635,020.21 1年以内 23.00 限公司 金、押金 北京北锦商业运营管 企业借款 1年以内 6,500,000.00 17.31 325,000.00 理有限公司 往来款及 上海彭浦实业公司 5,981,178.91 1年以内 15.93 299,058.95 其他 上海徐航物业管理有 租赁保证 5年以上 2,500,000.00 6.66 限公司 金、押金 合计 33,616,199.12 89.54 624,058.95 （9）报告期无涉及及政府补助的其他应收款项。 （10）报告期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项。 （11）报告期无转移其他应收款项且继续涉入形成的。 (六) 一年内到期的非流动资产 项目 期末余额 上年年末余额 一年内到期的长期应收款 21,351,872.54 18,250,151.23 (七) 其他流动资产 项目 期末余额 上年年末余额 预缴税款 653,058.83 478,540.63 待抵扣进项税 9,488,161.30 11,515,635.18 项目合作款 4,353,820.67 8,904,009.28 合计 14,495,040.80 20,898,185.09 财务报表附注 (八) 长期应收款 1、 长期应收款情况 期末余额 上年年末余额 项目 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 融资租赁款 76,510,655.08 978,625.28 75,532,029.80 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 其中：未实现 15,579,640.47 15,579,640.47 26,234,165.97 26,234,165.97 融资收益 合计 76,510,655.08 978,625.28 75,532,029.80 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 2、 长期应收款坏账准备 本期变动金额 类别 上年年末余额 期末余额 计提 收回或转回 转销或核销 融资租赁款坏账准备 1,145,742.86 -167,117.58 978,625.28 3、 本期无实际核销的长期应收款情况。 4、 期末无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。 财务报表附注 (九) 长期股权投资 本期增减变动 减值准 被投资单位 上年年末余额 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额 备期末追加投资 其他 余额 投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 1、合营企业 北京北锦商业运营管理有限公司 15,000,000.00 -940,788.44 14,059,211.56 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 204,604,393.29 -5,224,931.09 -199,379,462.20 （注 1） 小计 204,604,393.29 15,000,000.00 -6,165,719.53 -199,379,462.20 14,059,211.56 2、联营企业 南京广电锦和投资管理有限公司（注 2） 上海中体锦和商业经营管理有限公司（注 2） 小计 合计 204,604,393.29 15,000,000.00 -6,165,719.53 -199,379,462.20 14,059,211.56 注 1：2023年 1月 13日，公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》，根据协议约定，公司拟收购北京亿鹏城市更新科技 发展有限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权。截至 2023年 3月 20日，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司办 妥工商变更登记手续，本公司直接持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权，间接持有 34.50%的股权（由北京同昌盛业城市 更新科技发展有限公司直接持有），合计持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 77.00%的股权，实际上已经控制了北京新荟园壹城市更新 科技发展有限公司，纳入合并报表范围，不再采用权益法核算。 注 2：南京广电锦和投资管理有限公司和上海中体锦和商业经营管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为零或负数，本公司对该公司 的长期股权投资金额为 0元。 财务报表附注 (十) 其他非流动金融资产 项目 期末余额 上年年末余额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 1,152,690.00 3,842,300.00 其中：权益工具投资 1,152,690.00 3,842,300.00 (十一) 固定资产 1、 固定资产及固定资产清理 项目 期末余额 上年年末余额 固定资产 3,473,011.56 5,347,558.69 固定资产清理 合计 3,473,011.56 5,347,558.69 二○二三年度 财务报表附注 2、 固定资产情况 项目 机器设备 运输设备 电子用品 办公设备 合计 1．账面原值 （1）上年年末余额 8,090,177.27 2,553,656.70 7,178,091.24 2,245,143.64 20,067,068.85 （2）本期增加金额 103,794.23 313,421.37 54,672.47 471,888.07 —购置 89,714.17 227,526.68 43,560.93 360,801.78 —在建工程转入 14,080.06 14,080.06 —企业合并增加 85,894.69 11,111.54 97,006.23 （3）本期减少金额 61,826.54 980,297.66 822,540.26 1,864,664.46 —处置或报废 61,826.54 980,297.66 822,540.26 1,864,664.46 （4）期末余额 8,132,144.96 1,573,359.04 6,668,972.35 2,299,816.11 18,674,292.46 2．累计折旧 （1）上年年末余额 5,328,964.84 1,726,146.77 5,691,891.54 1,972,507.01 14,719,510.16 （2）本期增加金额 722,942.64 189,352.66 806,667.90 79,084.90 1,798,048.10 —计提 722,942.64 189,352.66 746,327.59 72,634.06 1,731,256.95 —企业合并增加 60,340.31 6,450.84 66,791.15 （3）本期减少金额 58,735.21 420,808.34 836,733.81 1,316,277.36 —处置或报废 58,735.21 420,808.34 836,733.81 1,316,277.36 （4）期末余额 5,993,172.27 1,494,691.09 5,661,825.63 2,051,591.91 15,201,280.90 3．减值准备 二○二三年度 财务报表附注 项目 机器设备 运输设备 电子用品 办公设备 合计 （1）上年年末余额 （2）本期增加金额 （3）本期减少金额 （4）期末余额 4．账面价值 （1）期末账面价值 2,138,972.69 78,667.95 1,007,146.72 248,224.20 3,473,011.56 （2）上年年末账面价值 2,761,212.43 827,509.93 1,486,199.70 272,636.63 5,347,558.69 注：企业合并增加系 2023年度本公司因非同一控制下企业合并，合并报表范围增加，导致增加固定资产原值 97,006.23元，增加累计折旧 66,791.15 元。 财务报表附注 (十二) 在建工程 1、 在建工程及工程物资 项目 期末余额 上年年末余额 在建工程 104,247.80 1,905,831.08 工程物资 合计 104,247.80 1,905,831.08 2、 在建工程情况 期末余额 上年年末余额 项目 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 智慧园区信息服务平台建设 104,247.80 104,247.80 1,702,477.92 1,702,477.92 项目 越界?X2创意空间改造工程 10,619.47 10,619.47 越界?金桥园的消防工程 192,733.69 192,733.69 合计 104,247.80 104,247.80 1,905,831.08 1,905,831.08 二○二三年度 财务报表附注 3、 重要的在建工程项目本期变动情况 本期转入长 其中：本期 本期利息 上年年末余 本期增加金 本期转入固 本期转入无 本期其他减 利息资本化项目名称 期待摊费用 期末余额 利息资本化 资本化率 资金来源 额 额 定资产金额 形资产金额 少金额 累计金额 金额 金额 (%) 智慧园区信息服务平台建设项 募集资金、 1,702,477.92 548,672.56 2,146,902.68 104,247.80 目 自筹资金 衡山路 8号改造工程 自筹资金 1,390,823.28 1,390,823.28 越界平武 SPACE改造工程 2,144,698.91 2,144,698.91 自筹资金 航天大厦项目改造工程 自筹资金 622,595.56 622,595.56 合计 1,702,477.92 4,706,790.31 2,146,902.68 4,158,117.75 104,247.80 财务报表附注 (十三) 使用权资产 使用权资产情况 项目 房屋及建筑物 合计 1．账面原值 （1）上年年末余额 5,194,812,244.37 5,194,812,244.37 （2）本期增加金额 1,245,281,183.57 1,245,281,183.57 —新增租赁 475,825,504.60 475,825,504.60 —企业合并增加 769,455,678.97 769,455,678.97 （3）本期减少金额 389,974,607.38 389,974,607.38 —处置 389,974,607.38 389,974,607.38 （4）期末余额 6,050,118,820.56 6,050,118,820.56 2．累计折旧 （1）上年年末余额 1,984,658,758.44 1,984,658,758.44 （2）本期增加金额 521,794,354.76 521,794,354.76 —计提 441,576,383.68 441,576,383.68 —企业合并增加 80,217,971.08 80,217,971.08 （3）本期减少金额 259,426,141.26 259,426,141.26 —处置 259,426,141.26 259,426,141.26 （4）期末余额 2,247,026,971.94 2,247,026,971.94 3．减值准备 （1）上年年末余额 （2）本期增加金额 （3）本期减少金额 （4）期末余额 4．账面价值 （1）期末账面价值 3,803,091,848.62 3,803,091,848.62 （2）上年年末账面价值 3,210,153,485.93 3,210,153,485.93 财务报表附注 (十四) 无形资产 1、 无形资产情况 园区综合信 园区综合信息 办公及财务软 项目 息服务平台 合计 服务平台二期 件 一期 1．账面原值 （1）上年年末余额 165,000.00 3,908,997.54 12,117,484.04 16,191,481.58 （2）本期增加金额 2,674,707.99 2,674,707.99 —购置 417,203.54 417,203.54 —在建工程转入 2,257,504.45 2,257,504.45 （3）本期减少金额 165,000.00 3,840,621.47 7,038,687.96 11,044,309.43 —处置 165,000.00 3,840,621.47 7,038,687.96 11,044,309.43 （4）期末余额 68,376.07 7,753,504.07 7,821,880.14 2．累计摊销 （1）上年年末余额 144,375.00 2,713,655.62 7,342,908.54 10,200,939.16 （2）本期增加金额 16,500.00 387,642.12 2,388,916.89 2,793,059.01 —计提 16,500.00 387,642.12 2,388,916.89 2,793,059.01 （3）本期减少金额 160,875.00 3,032,921.67 5,786,245.82 8,980,042.49 —处置 160,875.00 3,032,921.67 5,786,245.82 8,980,042.49 （4）期末余额 68,376.07 3,945,579.61 4,013,955.68 3．减值准备 （1）上年年末余额 （2）本期增加金额 （3）本期减少金额 （4）期末余额 4．账面价值 （1）期末账面价值 3,807,924.46 3,807,924.46 （2）上年年末账面价值 20,625.00 1,195,341.92 4,774,575.50 5,990,542.42 财务报表附注 (十五) 商誉 1、 商誉变动情况 本期增加 本期减少 被投资单位名称或形成商誉 上年年末余 期末余额 企业合并形 的事项 额 其他 处置 其他 成的 账面原值 上海腾锦文化发展有限公司 4,648,413.96 4,648,413.96 上海豪翌企业管理有限公司 9,532,243.93 9,532,243.93 上海翌钲众创空间经营管理 3,447,915.92 3,447,915.92 有限公司 同昌盛业（北京）科技发展 41,697,669.37 41,697,669.37 有限公司 上海劭锦企业管理有限公司 19,716,735.54 19,716,735.54 北京新荟园壹城市更新科技 47,380,429.22 47,380,429.22 发展有限公司 小计 79,042,978.72 47,380,429.22 126,423,407.94 减值准备 上海腾锦文化发展有限公司 上海豪翌企业管理有限公司 上海翌钲众创空间经营管理 1,245,100.00 1,245,100.00 有限公司 同昌盛业（北京）科技发展 有限公司 上海劭锦企业管理有限公司 北京新荟园壹城市更新科技 7,968,000.00 7,968,000.00 发展有限公司 小计 9,213,100.00 9,213,100.00 账面价值 79,042,978.72 38,167,329.22 117,210,307.94 财务报表附注 2、 商誉所属资产组或资产组组合的构成、所属经营分部的相关信息 是否与以前年度保 名称 所属资产组或资产组组合的构成及依据 所属经营分部及依据 持一致 产权持有单位组成资产组的 上海腾锦文化发展有限公司 锦和商管并购上海腾锦文化发展有限公司所形成的与商誉相关的资产组 是 各项资产 产权持有单位组成资产组的 上海豪翌企业管理有限公司 锦和商管并购上海豪翌企业管理有限公司所形成的与商誉相关的资产组 是 各项资产 上海翌钲众创空间经营管理有 产权持有单位组成资产组的 锦和商管并购上海翌钲众创空间经营管理有限公司所形成的与商誉相关的资产组 是 限公司 各项资产 同昌盛业新荟城壹（北京）商 锦和商管收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司股权，识别其全资子公司同昌 产权持有单位组成资产组的 是 业管理有限公司（注 1） 盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司所形成的与商誉相关的资产组（注 1） 各项资产 同昌盛业新荟城叁（北京）商 锦和商管收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司股权，识别其全资子公司同昌 产权持有单位组成资产组的（未完）  |