公募REITs估值回归历史低位 机构预计配置价值凸显

时间：2026年07月03日 15:01:46 中财网

　　前期回调后，公募REITs二级市场积极信号隐现。多家券商机构研判，国内公募REITs市场已进入历史估值低位区间，随着指数基金落地、险资入市预期升温等利好影响，后续市场的供需格局很可能得到改善，长期配置价值提升。

　　数据显示，截至6月30日，产权类REITs的分派率与十年期国债收益率的利差已触及2024年初、2025年初两轮市场底部水平。就历史走势来看，当该利差处于高位区间后，REITs市场均会迎来不同程度的估值修复，意味着经过前期调整后，REITs市场逐渐消化短期利空压力，估值安全垫持续夯实。

　　业内专家普遍认为，在低利率、资产稀缺的市场环境下，公募REITs凭借稳定的现金流、强制分红的核心属性，将展现出独特的配置优势。

　　公开数据显示，当前产权类REITs的平均分派率达4.6%，其中，产业园区、仓储物流等优质板块的分派率更是突破了5.3%。对中长期投资者而言，市场短期波动带来的估值回落，将大幅提升优质基建REITs的投资回报吸引力。

　　此外，资金面改善是市场反转的核心利好因素，各类增量资金蓄势入场，将持续优化市场供需格局。例如，首批4只中证REITs全收益指数基金于7月1日至7月7日集中发售，单只产品募集上限3亿元，合计最高可释放12亿元增量资金。此类指数产品的落地，将为REITs市场引入长期稳定的被动配置资金，有效优化市场流动性，完善投资者结构。与此同时，二级债基扩容REITs投资范围、保险资金入市政策预期升温等利好持续释放，也将推动REITs市场从存量博弈转向增量配置。

　　“相较于短期交易资金，险资、指数基金、养老金等中长期资金，与REITs稳定现金流、持续分红的产品特性高度契合。”一位保险机构投资人告诉记者，“随着长期资金入市渠道的持续拓宽，市场供需失衡局面将逐步修复。”

　　多家受访的机构认投资者后续可重点关注三大投资主线。一是市政环保、水火电、政策性保租房等低波动抗周期板块，依托稳定经营夯实业绩基本盘；二是数据中心、优质仓储物流、核心交通基建等契合国家战略、景气度持续修复的成长板块；三是原始权益人扩募能力强、储备资产优质、长期成长路径清晰的优质REITs标的。